Tipps für den Hauskauf

 

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Bauzinsen Vergleich - So nutzen Sie unser Tool richtig

Anschlussfinanzierung: Rechtzeitig niedrige Zinsen sichern Schon bevor die Sollzinsbindung Ihres ersten Immobiliendarlehens endet, sollten Sie die Weiterfinanzierung planen und Angebote vergleichen.

Fast alle Baudarlehen werden als Grundschulden abgesichert, weil sie im Laufe der Jahre wesentlich leichter von der Bank und auch vom Hauseigentümer weiter genutzt werden können. Wer also aktuell von Hypothekendarlehen spricht, meint eigentlich Grundschulddarlehen. In der Praxis wird jedoch nicht zwischen den beiden Begriffen unterschieden und auch in unserem Hypotheken-Vergleich gibt es keinen Unterschied.

Der Effektivzins bezeichnet die jährlichen Kosten des Kredites, umgerechnet auf die Laufzeit. Sprich, nicht nur der reine Kreditzins Sollzins, früher auch als Nominalzins bezeichnet wird hier angezeigt, sondern es werden auch eventuelle Kosten und Verrechnungsvorgaben einberechnet.

Seit die Banken keine Bearbeitungsgebühren mehr verlangen dürfen, ist der Unterschied zwischen dem Sollzins und dem effektiven Jahreszins sehr gering geworden. Erst seit dem Dadurch erhöht sich der aktuelle jährliche Effektivzins um 0,02 bis 0,05 Prozentpunkte. Mit der Vorgabe, den Effektivzins inklusive verschiedener Entgelte und Kosten zu nennen, soll eine leichtere Vergleichbarkeit der Angebote ermöglicht werden.

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und andere Entgelte müssen im Effektivzins allerdings nicht angegeben werden. Wie kann ich Angebote mit unterschiedlicher Zinsbindung und Tilgung vergleichen? Kreditangebote mit unterschiedlicher Zinsbindung und Tilgungshöhe zu vergleichen, ist für den Laien quasi unmöglich. Deshalb haben wir einen Rechner entwickelt, der das für Sie erledigt: Geben Sie die Eckdaten der beiden Baufinanzierungsangebote in unseren Angebotsvergleich ein und Sie erkennen schnell die Unterschiede und Gemeinsamkeiten der unterschiedlichen Angebote.

Wer wenig Eigenkapital einsetzt und im Verhältnis zum Einkommen eine hohe Belastung in Kauf nimmt, sollte eine möglichst lange Zinsbindung wählen — 15 bis 20 Jahre fest sind das Minimum. Die Tilgung sollte sich nach den Lebensumständen richten, nicht das Leben nach der Tilgungshöhe. Deshalb sollten Kunden bei den Verhandlungen darauf achten, dass ihr Vertrag eine möglichst flexible Tilgungsquote vorsieht. Die meisten Banken erlauben eine optionale Tilgungsveränderungen von 1 bis zu max.

Da ist für jeden das passende Angebot zu finden. So lassen sich auch finanzielle Durststrecken etwa durch eine vorübergehende Arbeitslosigkeit oder eine Scheidung überbrücken, ohne dass der Kredit in Gefahr gerät. Nicht für Überflüssiges zahlen. Kostenpflichtige Sondertilgungsoptionen lohnen sich dagegen in der Regel nicht.

Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Gründe. Die meisten Menschen haben in den ersten zehn Jahren der Laufzeit kein Geld mehr für zusätzliche Extrazahlungen übrig. Lassen Sie sich bei leicht steigenden Hypothekenzinsen nicht zur voreiligen Vertragsunterzeichnung verleiten — weder beim Immobilienkauf, noch bei der Baufinanzierung.

Stecken Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in die Baufinanzierung: Behalten Sie stets einen kleinen Puffer an Eigenkapital für Unvorhergesehenes. Bedenken Sie bei der Planung Ihrer Baufinanzierung, dass schon vor Einzug ins Eigenheim unerwartete Kosten entstehen können — sei es, weil es Problem mit der bisherigen Wohnung gibt, sich der Einzug in einen Neubau verzögert oder Sie feststellen, dass doch eine neue Küche her muss.

Die Ausbildung der Kinder und das Leben an sich sind wichtiger, als an einem fixen Termin, etwa beim Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei zu sein. Mit einem flexiblen Kredit ist die Abbezahlung des Objekts ist im Rentenalter mit reduzierter Rate möglich, als auch ein Verkauf des Objekts ist ohnehin immer möglich.

Das Leben selbst oder die Ausbildung der Kinder lässt sich hingegen nicht auf später verschieben. Erstellen Sie einen Katastrophenplan: Denken Sie auch an die schlimmsten Fälle, die eintreten könnten — ob Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung oder gar Tod. Langfristige Sicherheit, wie sie beispielsweise eine Beschäftigung als Beamter oder Angestellter mit langjähriger Firmenzugehörigkeit bietet, wird stärker gewichtet als bei kurzfristigen Krediten.

Dies zeigt sich beispielsweise auch daran, dass die Schufa für Hypothekendarlehen einen speziellen Branchenscore errechnet. Die Bonität eines Kunden kann also für Hypothekendarlehen gänzlich anders eingeschätzt werden als für Konsumentenkredite.

Eine kurze Anmerkung zum allgemeinen Zinsniveau für Hypothekendarlehen: Wird die Kreditwürdigkeit des Schuldners sorgfältig geprüft, sind Hypothekendarlehen aus Sicht der Darlehensgeber ein relativ sicheres Investment.

Insbesondere in Krisenzeiten nutzen Banken Hypothekendarlehen oft als Möglichkeit, ihr Kapital sicher zu parken. Infolge der Staatsschuldenkrise in Griechenland und anderen europäischen Staaten werden Hypothekendarlehen bei guter Bonität teilweise zu Konditionen vergeben, die der Bank kaum mehr als einen Kosten- und Inflationsausgleich bieten. Im Kern liegt das daran, dass ein Hypothekendarlehen aus Bankensicht heute als sicherer eingestuft wird als manche Staatsanleihen, weswegen mehr Mittel dafür zur Verfügung stehen.

Das nachfolgende Diagramm zeigt die Entwicklung der Hypothekenzinsen seit auf: Der effektive Jahreszins enthält bereits die meisten der anfallenden Kreditnebenkosten, aber nicht alle.

Dies gilt übrigens ganz allgemein für Kredite: Wird eine Sicherheit hinterlegt, sind die Kosten für die Ermittlung des Wertes der Sicherheit nicht im effektiven Jahreszins enthalten. Des Weiteren können Bereitstellungskosten für die Zeit zwischen der Darlehenszusage und der Darlehnsauszahlung anfallen. Insbesondere bei Neubauten kann diese Zeitspanne recht lang sein. Der Grund liegt darin, dass es das ureigene Interesse der Bank ist, den Verkehrswert einer Immobilie genau einzuschätzen.

Daher dürfen diese Kosten dem Verbraucher nicht auferlegt werden. Allerdings steht eine höchst richterliche Stellungnahme hierzu nach Kenntnis der Redaktion noch aus Stand: Konditionen und Zinsen für Baufinanzierungen tagesaktuell vergleichen. Im Folgenden finden Sie ein paar wichtige Stichpunkte, die Ihnen als Hilfestellung dienen sollen, wenn Sie sich Gedanken um die Aufnahme eines Hypothekendarlehens machen.

Die grundsätzliche Schwierigkeit besteht darin, dass das dem Darlehensgeber eingeräumte Grundpfandrecht den Verkauf der Immobilie deutlich erschwert, wenn sich die persönlichen Einkommensverhältnisse ändern. Nein, das sind Sie nicht. Selbst eine Vorfälligkeitsentschädigung wird dann nicht fällig. Die Bank verdient an den Zinsen, die tatsächlich nichts anderes als eine Gebühr für das Ausleihen des Geldes ist. Die Bank rechnet mit diesen Einkünften. Diese internen Kalkulationen haben weitreichende Folgen und betreffen viele bankinterne Prozesse.

Möchten Sie die den Kreditvertrag vorzeitig kündigen, entgeht der Bank Geld, mit dem Sie fest gerechnet hat. Diesen Verlust lässt sie sich durch die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Zu beachten ist auch, dass am Ende der Zinsfestschreibung meist eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinskonditionen erforderlich ist.